漏水と雨漏りの対応【不動産経営・保険適用】

梅雨や台風のときに漏水するときの対応

不動産経営・運用において漏水は切っても切れない関係であり、必ずといっていいほど直面する問題でしょう。

対応するための費用も高額で、一度漏水すると再現したり常習したりする可能性も高いです。私の物件の一つでは築9年くらいから漏水したものもあります。同じところから3回も・・そんなときの対応の記録です。

築浅で漏水したら、すぐ建設会社に連絡する

漏水したら、住んでいる利用者、管理会社、建設会社、大家、保険会社の5つの連携が欠かせません。私は基本的に自分のリソースを使わないようにオペレーションしたいと思っていますので。建設会社に状況連絡し対応を求めましょう。

住人は、即日対応を求めている

建設会社に連絡しても、即日対応してくれるところは少ないでしょう。(まずそこでイライラすると思いますが…)

しかし、住人は即日対応を求めています。家財が濡れているかもしれませんので家財保険を適応するのかどうかの対応にも迫られます。そこで管理会社に対応を求めます。

即日対応は建設会社ではほとんど無理なので、管理会社に当日対応してもらい建設会社での日程を調整してもらいます。あくまで、住人と住居に関する窓口は管理会社に委託している形ですのでお願いしています。

費用はどうなるのか?

大家としてはここが難関ですね、築30年ともなれば、自身で漏水対応してくれる業者を見つけ外注したらいいと思いますが、築浅でしたら建設会社の保証の範囲かどうか聞くことになります。

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水道管による漏水は×、雨漏りは〇の保険・保証が多い

天井なりを開けて漏水の原因を突き止めなければ、保証・保険が利くかどうかわからないケースが多いです。なので即日費用がいくらかかるか、保険・保証が適応できるか「わからない」のが通常です。もやもやしますよね。

しかも原因を調べるのに天井のクロスや石膏ボードを壊すので調査費用で数十万とかが相場です。とんでもないですね。

漏水原因の調査費用も保険で補える商品もある

保険の中で、漏水原因調査費用も内包しているものもあります。しかし、これ建設会社は使用を好みません。とても手続きや報告書が大変だからです。なのでなるべく自社の保証が利くのであれば、そっちでお願いするケースもあります。

また、築30年など建設会社を利用しない外注の場合でも、調査費用を保険でまかなうのであれば、保険会社にどんな資料が必要なのか、それを外注先に作成依頼できるか確認しておくのが良いでしょう。

対応の流れを一本化しておく

住人の窓口はあくまで管理会社であり、建設業者と管理会社をしっかり連携させることが大事です。実際に修理の日も管理会社には立ち会ってもらったり、住人を訪問するときも管理会社に立ち会ってもらうのが良いでしょう。

漏水は常習化する、原因が1つではないことが多い

一旦修理がおわったら、もしくは修理をする前に、修理後の対応について確認しておきましょう。正直雨漏りはプロでも原因特定は難しいです。

「また同じところから漏水したら、無料で対応してくれるのか?」です。

正直、私の物件では同じところから3回も漏水しました。(雨漏りでした)毎回、最初からの対応になります、「水道管による漏水ではないのか?」という調査の段階からです、結構ゴリゴリします。

なので、一度治っても、もう一度なる可能性を強く意識し外注先に少なくとも、1年は同じところから漏水したら無料調査、修理しろくらいのことを事前に吹き込んでおきましょう。