アパートの返済と収益の理想割合【不動産運用】

新築満室時の収益と返済の金額の割合はどのくらいがいいのか?

2018年現在でも、不動産は戸建てアパート中心に都内では結構建っています。少し前よりだいぶ勢いは少なくなったかもしれませんが、オリンピックやビル建設需要での人材資材不足による建設費増加も否めない状態で、良く建ててるなぁと思います。では、建ててる皆さんは最初の運用時の最大収益と返済の割合はどのくらいでみているのでしょうか?

建築計画を立てるとき、最初に目に入るのは最大収益と返済金

大手ゼネコン等、建築会社に依頼すると大抵計画書みたいのがでてきます。

  • 借上支払賃料 424,000円
  • 借入返済額 215,000円
  • 収支額 211,000円
  • 表利回 211,000円
  • 年間 2,534,040円
  • 借入 35年
  • 土地 150坪

土地はこちらで用意して、建物を借り入れしてこの収益性です?いかがでしょうか?

そりゃ、固定資産税などの諸税、管理費、整備費、修繕費などは別にかかりますし地域性もあります。しかし、この情報だけを見てどう思うでしょうか?

収益、返済金が50%50%くらいの場合

上記の計画書を見たとき、正直無しだなと思いました。

パット見ると、借入と収支額が50%、50%くらいでバランスが取れているように見えます。しかし、

  • 10年後、その収益が得られる可能性がとても低い
  • 修繕費が意外とかかる
  • 借入が30年ではなく35年ということで、月の返済金額が低く見えるようにしている

ほかにも突っ込むところは多いですが、月の最大手取りが21万だとしても、20%は税金、20%は修繕積立、5%は管理費、5%くらいは税理士報酬(依頼する場合)など、税金はもちろん評価額にもよりますが、手取りなんてほとんど入ってきませんし、積立もできません。

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では、収益と返済金はどのくらいの割合がいいのか

正直、タイトルで理想割合といっていますが、収益と返済金の割合で見ないほうがいいということです。

総収益が50万ある、20万が返済で、30万収入なのね!すごく素敵!と思って契約しないように…

一つの目安は10年で出口対策が打てるかどうか

私が思っているのは、10年でその不動産のリスクをチャラにできるかどうかです。

特に新築不動産に限定しています。中古ならもっといい利回りもありますから…

10年で出口対策というのは、借入金額を10年でチャラにできるかどうかです。

  • 10年間の収益を全額貯金
  • 土地建物の売却額

上記を行った場合、10年で土地をこちらが用意したのであれば、土地代のみトントンとなる価格でその事業を終了できるか否かです。

この条件ですら、「大丈夫なの?」という方もいるかもしれませんが、この条件ですら満たせてない見積もりが多すぎるのが問題です。

私のところへ土地活用と称して見積もらせてほしいという営業さんは結構きます。見積もらせてみるとあまり期待できる結果とはなりません。

皆さんの不動産投資へのキャッシュフローはどうですか?

他の方のキャッシュフローをあまり見たことがないので、どのくらいの利回りで皆さん、運用されているのでしょうか?もし余裕があればツイッターなどで教えていただけると嬉しいです。